القانون الأسلسي للإقامة

الباب الأول

أحكام عامـــة

الفصل الأول:التأسيس

تأسس بمقتضى الظهير الشريف رقم 1.02.298 الصادر في 25 رجب 1423 (3 أكتوبر 2002) بتنفيذ القانون رقم 18.00 المتعلق بنظام الملكية المشتركة للعقارات المبنية، اتحاد ملاك مجمع بالصفا 4، يضم عشر عمارات مرقمة من 60 إلى 69.

الفصل 2 :التسمية

-    اسم المجمع : إقــامــة الأمل

-     عنوانهــــــــا : إقامة الأمل، الصفا 4، أولاد هلال، سلا الجديدة

-     نوعهــــــــــا : اتحاد ملاك العمارات 60، 61، 62، 63، 64، 65، 66، 67، 68 و 69

-     تأسست بتاريخ 31 يناير 2011 في الجمع العام المنعقد  بساحة الإقامة.

الفصل 3 :تعريـف العقار

تسري أحكام هذا القانون على العمارات العشر من 60 إلى 69 المقسمة إلى 155 شقة و مساكن الحراس والبوابين الثلاث والمشتركة ملكيتها بين عدة أشخاص، مقسمة إلى أجزاء يضم كل جزء منها جزءا مفرزا وحصة في الأجزاء المشتركة، متفرقة كالآتي :

- عمارة 60 : 12 شقــة :

. الطابق الأرضي 3 شقق (الأرقام 1 - 2 - 3) ؛

.  الطابق الأول 3 شقق (الأرقام 4 - 5 - 6) ؛

.  الطابق الثاني 3 شقق (الأرقام 7 - 8 - 9) ؛

.  الطابق الثالث 3 شقق (الأرقام 10 - 11 - 12).

- عمارة 61 : 16 شقــة :

. الطابق الأرضي مسكن الحراس والبوابين و 3 شقق (الأرقام 0 - 1 - 2 - 3) ؛

.  الطابق الأول 4 شقق (الأرقام  4 - 5 - 6 - 7) ؛

.  الطابق الثاني 4 شقق (الأرقام 8 - 9 - 10 - 11) ؛

.  الطابق الثالث 4 شقق (الأرقام 12 - 13 - 14 - 15).

- عمارة 62 : 10 شقـق :

. الطابق الأرضي مسكن الحراس (رقم 0) ؛

.  الطابق الأول  شقة واحدة (رقم  1) ؛

.  الطابق الثاني 4 شقق (الأرقام 2 - 3 - 4 - 5) ؛

.  الطابق الثالث 4 شقق (الأرقام 6 - 7 - 8 - 9).

- عمارة 63 : 24 شقــة :

. الطابق الأرضي 6 شقق (الأرقام 1 - 2 - 3 - 4 - 5 - 6) ؛

.  الطابق الأول  6 شقق (الأرقام 7 - 8 - 9 - 10 - 11 - 12) ؛

.  الطابق الثاني 6 شقق (الأرقام 13 - 14 - 15 - 16 - 17 - 18) ؛

.  الطابق الثالث 6 شقق (الأرقام 19 - 20 - 21 - 22 - 23 - 24).

- عمارة 64 : 16 شقــة :

. الطابق الأرضي  4 شقق (الأرقام 1 - 2 - 3 - 4) ؛

.  الطابق الأول 4 شقق (الأرقام  5 - 6 - 7 - 8) ؛

.  الطابق الثاني 4 شقق (الأرقام 9 - 10 - 11 - 12) ؛

.  الطابق الثالث 4 شقق (الأرقام 13 - 14 - 15 - 16).

- عمارة 65 : 16 شقــة :

. الطابق الأرضي مسكن الحراس والبوابين و 3 شقق (الأرقام 0 - 1 - 2 - 3) ؛

.  الطابق الأول 4 شقق (الأرقام  4 - 5 - 6 - 7) ؛

.  الطابق الثاني 4 شقق (الأرقام 8 - 9 - 10 - 11) ؛

.  الطابق الثالث 4 شقق (الأرقام 12 - 13 - 14 - 15).

- عمارة 66 : 16 شقــة :

. الطابق الأرضي  4 شقق (الأرقام 1 - 2 - 3 - 4) ؛

.  الطابق الأول 4 شقق (الأرقام  5 - 6 - 7 - 8) ؛

.  الطابق الثاني 4 شقق (الأرقام 9 - 10 - 11 - 12) ؛

.  الطابق الثالث 4 شقق (الأرقام 13 - 14 - 15 - 16).

- عمارة 67 : 20 شقــة :

. الطابق الأرضي  5 شقق (الأرقام 1 - 2 - 3 - 4 - 5) ؛

.  الطابق الأول 5 شقق (الأرقام  6 - 7 - 8 - 9 - 10) ؛

.  الطابق الثاني 5 شقق (الأرقام 11 - 12 - 13 - 14 - 15) ؛

.  الطابق الثالث 5 شقق (الأرقام 16 - 17 - 18 - 19 - 20).

- عمارة 68 : 16 شقــة :

. الطابق الأرضي  4 شقق (الأرقام 1 - 2 - 3 - 4) ؛

.  الطابق الأول 4 شقق (الأرقام  5 - 6 - 7 - 8) ؛

.  الطابق الثاني 4 شقق (الأرقام 9 - 10 - 11 - 12) ؛

.  الطابق الثالث 4 شقق (الأرقام 13 - 14 - 15 - 16).

- عمارة 69 : 12 شقــة :

. الطابق الأرضي 3 شقق (الأرقام 12 - 1 - 2) ؛

.  الطابق الأول 3 شقق (الأرقام 3 - 4 - 5) ؛

.  الطابق الثاني 3 شقق (الأرقام 6 - 7 - 8) ؛

.  الطابق الثالث 3 شقق (الأرقام 9 - 10 - 11).

الفصل 4 :الأجزاء المشتركة

تعد أجزاء مشتركة كل من :

- الأرض ؛
- هيكل العقار والأساسات والجدران الحاملة له ؛

- واجهات البناية ؛

- السطوح المعدة للاستعمال المشترك ؛

- الدرج والممرات المعدة للاستعمال المشترك ؛

- مساكن الحراس والبوابين الثلاث ؛

- المدخلين المعدين للاستعمال المشترك ؛

- الجدران والحواجز الفاصلة بين شقتين ؛

- الحدائق الفاصلة بين عمارتين ؛

- التجهيزات المشتركة بما فيها الأجزاء التابعة لها والتي تمر عبر الأجزاء المفرزة ؛

- منافذ التهوية المعدة للاستعمال المشترك ؛

- الساحة و الحدائق ؛

                - مواقف السيارات بالساحة و في واجهات الإقامة وكل جزء تقتضي طبيعته أن يكون مشتركا بين جميع سكان المجمع.

الفصل 5 : الأهداف

ينشأ بقوة القانون بين جميع الملاك المشتركين في ملكية العمارات العشر والمقسمة إلى شقق وطبقات كما هو منصوص على ذلك في الفصل الأول من قانون الملكية المشتركة، اتحاد للملاك يمثل جميع الملاك المشتركين، ويتمتع بالشخصية المعنوية والاستقلال المالي، الغرض منه الحفاظ على جمالية العقار و رونقه وإدارة الأجزاء المشتركة و صيانتها و ضمان الانتفاع بها وكذا أمن السكان و طمأنينتهم و راحتهم.

كما يهدف إلى العمل على توطيد أواصر المحبة وحسن الجوار بين جميع السكان و محاولات الصلح بينهم في حالة النزاع قبل عرضه على القضاء.

بالإضافة إلى الاعتناء بالأطفال من خلال خلق أنشطة تربوية و ثقافية و تنظيم رحلات ترفيهية.      

 

الباب الثاني

الملكية المشتركة

الفصل 6 : اتحاد الملاك المشتركين

- يكون كل مالك مشترك عضوا في اتحاد الملاك بقوة القانون. ويتعين عليه المشاركة في أعمال الاتحاد ولاسيما في القرارات التي يتخذها الجمع العام بالتصويت و يتمتع كل مالك بعدد من الأصوات بحسب حقوقه في جزء العقار العائد له.

- يمكن للمالك أن يفوض غيره للتصويت نيابة عنه، على أن لا ينوب شخص واحد عن أكثر من مالك واحد، ويكون هذا التفويض كتابة و إذا تعدد ملاك جزء مفرز، وجب عليهم أن يعينوا من يمثلهم لدى الاتحاد.

- يتولى الجمع العام تسيير العقار المشترك وفقا للقانون ولنظام الملكية المشتركة، ويتخذ قرارات يعهد بتنفيذها إلى وكيل الاتحاد.

- يدير اتحاد الملاك جمع عام ويسيره وكيل الإتحاد.

الفصل 7 : الجمع العام

- يتولى الجمع العام في أول اجتماع انتخاب الجهاز المسير للعقار المشترك وفقا لأحكام القانون والنصوص التشريعية الجاري بها العمل.

- يعقد الجمع العام العادي مرة كل سنة على الأقل. ويمكن عقد جمع عام استثنائي كلما دعت الضرورة لذلك.

- يوجه وكيل الاتحاد دعوة انعقاد الجمع العام العادي أو الاستثنائي و يتضمن مشروع جدول الأعمال.

- إذا لم يتوفر نصاب نصف أصوات الملاك المشتركين في الاجتماع الأول يتم في أجل ثلاثين يوما انعقاد جمع عام ثان تتخذ فيه القرارات بالأغلبية المطلقة لأصوات الملاك المشتركين الحاضرين أو الممثلين.

يتولى الجمع العام لاتحاد الملاك :

. اتخاذ القرارات والتدابير التي من شأنها الحفاظ على سلامة العقار المشترك وصيانته والحفاظ عليه وضمان الانتفاع به وكذا على أمن سكانه وطمأنينته ؛

. تسيير الأجزاء المشتركة باتخاذ الإجراءات المناسبة للحفاظ على سلامة مستعمليها وضمان حسن الانتفاع بها والحفاظ على جمالية العقار ورونقه ؛

. تعيين مكتب الاتحاد وعزله ؛

. منح إذن التقاضي لوكيل الاتحاد ؛

- تفويض اتخاذ بعض الإجراءات لوكيل الاتحاد ؛

- المصادقة على ميزانية الاتحاد وتحديد التكاليف والحد الأقصى للنفقات وعلى الرصيد المالي الخاص لتحمل أشغال الصيانة الكبرى.

الفصل 8 : مكتب إتحاد الملاك

يعين الجمع العام بالأغلبية المطلقة لأصوات الملاك المشتركين الحاضرين أو الممثلين لمدة سنتين قابلة للتجديد، أعضاء مكتب اتحاد الملاك و الذي يتكون من :

- وكيل الإتحاد ؛

- نائب وكيل الإتحاد ؛

- كاتب عــام ؛

- 10 ممثلين، ممثل عن كل عمارة، بصفة مستشار.

يمكن أن تتفرع عن مكتب الإتحاد لجان عمل لتوزيع الأنشطة و المهام :

-         لجنة الشؤون المالية و القانونية ؛

-         لجنة الشؤون الاجتماعية و التربوية و الثقافية ؛

-         لجنة تدبير مصالح الإقامة.

يتم عزل وكيل اتحاد الملاك و أعضاء المكتب بنفس الأغلبية.

الفصل 9 : إجماع الملاك

يشترط أن تتوافر أغلبية ثلاثة أرباع أصوات الملاك المشتركين ليبت الجمع العام في المسائل التالية :

- إدخال تحسينات على العقار كاستبدال أو إضافة أداة أو أكثر من أدوات التجهيز؛

- تعيين حارس البناية وعزله وتحديد شروط عمله وكذا توفير محل لإقامته ؛

- الترخيص لبعض الملاك المشتركين بإنجاز أشغال على نفقتهم تمس الأجزاء المشتركة أو المظهر الخارجي للعقار، دون المساس بالغرض الذي خصص له العقار أصلا ؛

- القيام بأشغال الصيانة الكبرى ؛

- تثبيت هوائيات وصحون جماعية وكل معدات أو تجهيزات مماثلة ؛

- اتخاذ الإجراءات التي من شأنها ضمان أمن السكان وممتلكاتهم. ويحق لاتحاد الملاك التقاضي ولو ضد أحد الملاك المشتركين.

الفصل 10 : تصرفات محظورة

لا يمكن للجمع العام بأي حال من الأحوال أن يلزم أحد الملاك المشتركين بتغيير تخصيص الأجزاء المفرزة أو شروط استعمالها والانتفاع بها.

الفصل 11 : ميزانية الإتحاد

يصوت الجمع العام للملاك المشتركين كل سنة على ميزانية تقديرية لتحمل النفقات الجارية المتعلقة بصيانة الأجزاء والتجهيزات المشتركة للعقار وضمان سيرها وإدارتها وعلى رصيد مالي خاص لتحمل أشغال الصيانة الكبرى.

تنجز حسابات الاتحاد التي تشمل الميزانية التقديرية والتكاليف والعائدات برسم السنة المالية والوضعية المالية وكذا ملاحق الميزانية التقديرية وفقا لقواعد محاسبية خاصة. ويتم تقديم هذه الحسابات مقارنة مع حسابات السنة المنصرمة المصادق عليها.

يؤدي الملاك المشتركون للاتحاد مساهمات مالية لتمويل الميزانية المصوت عليها. ويمكن للجمع العام أن يحدد المقدار وكيفية الأداء. وتصبح المساهمة مستحقة ابتداء من اليوم الأول للمدة التي يحددها الجمع العام.

الفصل 12 : المساهمات المالية

- يتم فتح حساب جاري من أحد الأبناك القريبة من الإقامة تودع فيه مساهمات السكان.  

- في حالة عدم أداء المساهمة المستحقة عند حلول أجلها، تصبح باقي المساهمات المتفق عليها والتي لم يحل أجلها بعد مستحقة فورا، بعد إنذار المعني بالأمر برسالة مضمونة مع إشعار بالتوصل لما يزيد عن ثلاثين (30) يوما ابتداء من اليوم الموالي الأول لتبليغ الرسالة المضمونة إلى موطن المرسل إليه.

- يمكن لرئيس المحكمة الابتدائية بعد إثبات تصويت الجمع العام لاتحاد الملاك المشتركين على الميزانية التقديرية والتحقق من انصرام الأجل، أن يصدر أمرا بأداء المساهمات المستحقة ويكون هذا الأمر مشمولا بالنفاذ المعجل رغم الطعن فيه بالاستئناف.

الفصل 13 : مهام المكتب

تناط بمكتب اتحاد الملاك، و على وجه الخصوص وكيل الإتحاد، المهام التالية :

- تنفيذ مقتضيات نظام الملكية المشتركة الموكول إليه القيام بها ؛

- تنفيذ مقررات الجمع العام ؛

- السهر على حسن استعمال الأجزاء المشتركة وذلك بصيانتها وحراسة المداخل الرئيسية للعقار والمرافق المشتركة ؛

- القيام بالإصلاحات الاستعجالية ولو تلقائيا ؛

- تحضير مشروع ميزانية الاتحاد قصد عرضه على الجمع العام للتصويت عليه ؛

- تحصيل مساهمات الملاك المشتركين في التكاليف مقابل وصل ؛

- منح وصل للمالك المشترك في حالة البيع إذا لم تكن عليه ديون تجاه اتحاد الملاك ؛

- وضع ميزانية منتظمة للاتحاد ومسك المحاسبة المتعلقة به والتي تبين فيها الوضعية المالية للاتحاد ولكل مالك مشترك ؛

- إشعار الملاك المشتركين كل ثلاثة أشهر على الأقل بالوضعية المالية للاتحاد ؛

- القيام بالإجراءات الإدارية المنوطة به أو المفوض له بإجرائها ؛

- تمثيل الاتحاد لدى المحاكم بإذن خاص من الجمع العام.

الفصل 14 : سجلات مكتب اتحاد الملاك

- تمسك السجلات الخاصة بالعقار والاتحاد وتمكين كافة الملاك من الاطلاع عليها ولا سيما قبل انعقاد الجمع العام المخصص جدول أعماله لفحص الحسابات.

- يجب أن يمسك بمقر المكتب سجل يقيد فيه الملاك المشتركون بحسب تاريخ انضمامهم إلى الإتحاد مع بيان أسمائهم الشخصية و العائلية و عناوينهم و مساحة شققهم و نصيبهم المشاع في الأجزاء المشتركة.

الفصل 15 : نائب رئيس المكتب

يتولى نائب رئيس مكتب اتحاد الملاك نفس المهام المنوطة بالرئيس وذلك في حالة وفاته أو عزله أو استقالته. ويتولى نائب الرئيس مؤقتا نفس المهام إذا امتنع الرئيس عن القيام بها أو إذا أشعره بتغيبه أو بعدم رغبته في مواصلة مهامه.

في حالة التنازع على الرئيس ونائبه، يتم الرجوع إلى الجمع العام الذي ينعقد بصفة طارئة.

الفصل 16 : تبادل المهام

يتعين على رئيس مكتب الإتحاد أو نائبه فور انتهاء مهمتهما وعلى أبعد تقدير خلال أجل خمسة عشر (15) يوما، يبتدئ من تاريخ تعيين الرئيس الجديد، أن يسلم لهذا الأخير جميع الوثائق والسجلات الخاصة بالاتحاد والعقار وبيان الوضعية المالية وكل أموال الاتحاد بما فيها المبالغ النقدية.

يمكن لرئيس مكتب الإتحاد الجديد بعد انصرام الأجل المذكور أعلاه إذا لم يتم تسليم المذكور أن يطلب من رئيس المحكمة الابتدائية وهو يبث بشكل استعجالي أن يأمر الرئيس السابق بذلك تحت طائلة غرامة تهديدية.

الفصل 17 : مجلس الإتحاد

- في حالة وجود مجمعات عقارية مجاورة يسيرها أكثر من اتحاد ملاك واحد، يجب العمل على إحداث مجلس اتحاد يعهد إليه تسير الأجزاء و المصالح المشتركة.

- يضم مجلس الاتحاد ممثلا عن كل اتحاد للملاك المشتركين وينتخب مجلس الاتحاد في أول جلسة يعقدها رئيسا له من بينهم لمدة سنتين، ويعقد اجتماعاته بطلب من أعضائه كلما دعت الضرورة إلى ذلك وعلى الأقل مرة واحدة كل ستة أشهر.

- يعين مجلس الاتحاد وكيلا له بالأغلبية المطلقة.

- يقوم مجلس الاتحاد بتنفيذ المهام المسندة إليه بموجب نظام الملكية المشتركة أو قرارات الجمع العام ويقوم بتبليغ جميع القرارات المتخذة من طرف الجمع العام مشفوعة بمحاضر الاجتماعات لكافة الملاك داخل أجل لا يتعدى ثمانية أيام من تاريخ اتخاذها.

الفصل 18 : حقوق والتزامات

- لكل مالك مشترك الحق في أن يتصرف دون قيد أو شرط في الجزء المفرز من العقار وكذا في الأجزاء المشتركة المرتبطة به بحسب الغرض المعد له، كالبيع والهبة وما إلى ذلك.

- لا يجوز للمالك أو لذوي حقوقه أو لمن يشغل المحل أن يمنع إنجاز الأشغال المتعلقة بالأجزاء المشتركة التي قررها الجمع العام ولو داخل الجزء المفرز له.

- لكل مالك مشترك أو من يحل محله من مكتر أو غيره أن يستعمل ويتصرف في الأجزاء المشتركة بحسب الغرض المعدة له، شريطة أن لا يلحق أي ضرر بباقي الملاك أو بتخصيص العقار.

- على المالك المكري الذي أجر الجزء المفرز له أن يسلم للمكتري نسخة من نظام الملكية المشتركة. ويلتزم المكتري باحترام النظام الذي أطلع عليه وعلى القرارات التي اتخذت من طرف اتحاد الملاك المشتركين.

- لكل مالك مشترك الحق في الاطلاع على السجلات الخاصة بالاتحاد ولا سيما ما يتعلق منها بالوضعية المالية.

- يجب على وكيل الاتحاد أن يخبر المالك أو ذوي حقوقه أو من يشغل المحل بنوع الأشغال، ثمانية أيام قبل الشروع فيها، ما لم يتعلق الأمر بأشغال ذات طابع استعجالي من شأنها الحفاظ على سلامة العقار المشترك وعلى أمن ساكنته.

في حالة اعتراض أحد الملاك على إنجاز الأشغال المذكورة، يعرض النزاع على قاضي المستعجلات الذي له أن يصدر الأمر بإنجاز الأشغال اللازمة لرفع الضرر.

- يحق للمالك المشترك المتضرر من الأشغال المذكورة الحصول على تعويض يؤديه له اتحاد الملاك، ولهذا الأخير الحق في الرجوع على المتسبب في الضرر.

الفصل 19 : الرهن الجبري

تتمتع ديون اتحاد الملاك المترتبة في ذمة أحد أعضائه بالرهن الجبري المنصوص عليه في الفصل 163 من الظهير الشريف الصادر بتاريخ 9 رمضان 1331 (12 أغسطس 1913) المتعلق بالتشريع المطبق على العقار المحفظ.

الفصل 20 : حق الامتياز

تستفيد ديون الاتحاد من حق الامتياز على المنقولات الموجودة داخل الشقة أو المحل وعلى السومة الكرائية وذلك طبقا لما هو منصوص عليه في الفصل 1250 من الظهير الشريف الصادر في 9 رمضان 1331 (12 أغسطس 1913) بمثابة قانون للالتزامات والعقود.

الفصل 21 : ضمان أداء الدين

في حالة تفويت جزء مفرز يبقى المفوت له مسؤولا بالتضامن مع المفوت تجاه اتحاد الملاك وذلك لضمان أداء ديون الاتحاد المترتبة في ذمة العضو المفوت.

ويحق للاتحاد ممارسة دعوى استخلاص الديون المستحقة على المفوت له وفقا للمساطر المنصوص عليها في الفصل 12 من هذا القانون.

الفصل 22 : التقيد بأحكام النظام

- يلزم وجوب التقيد بأحكام هذا القانون ويجب أن تسلم نسخة منه لكل مالك.

- يضاف لزاما إلى عقد شراء أو كراء جزء العقار نظير من القانون الأساسي والوثائق المرفقة به ويشار في العقد أن المشتري أو المكتري قد اطلع على مقتضياته.